La cession d'un fonds de commerce sans bail commercial
Le bail commercial est l’une des composantes importantes du fonds de commerce d’une entreprise. Pour autant, il est possible de vendre le fonds sans le bail. Votre courtier en prêt professionnel à Ploërmel vous en dit plus sur la cession de fonds de commerce sans bail commercial.
La différence entre fonds de commerce et bail commercial
Le fonds de commerce est composé par l’ensemble des biens, ainsi que la clientèle, qui permettent à un commerçant d’exercer son activité. C’est un bien immatériel qui comprend des éléments corporels (outils, matériel, mobilier, marchandises, etc.) et des éléments incorporels (droit au bail, enseigne, nom commercial, brevets, clientèle, etc.).
Le droit au bail est donc une des composantes du fonds de commerce permettant au locataire d’exercer son activité dans les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement. Il a donc une valeur patrimoniale. Cependant, le fonds de commerce et le droit au bail sont deux éléments distincts, même si le droit au bail constitue généralement un élément essentiel du fonds de commerce, notamment vis-à-vis de la clientèle.
La cession de fonds de commerce et bail commercial
La cession du fonds de commerce correspond à la cession de l’activité ainsi qu’à l’ensemble de ses moyens d’exploitation et implique généralement la cession du droit au bail.
Néanmoins, il reste possible de vendre le fonds de commerce sans pour autant inclure la cession du bail commercial. Dans ce cas, le droit au bail commercial reste la propriété du cédant qui cède la clientèle et tous les autres éléments corporels et incorporels composants le fonds de commerce.
Cependant, une clause interdisant la cession seule du droit au bail est généralement incluse au bail commercial. Dans ce cas, le fonds de commerce ne peut pas être cédé sans le droit au bail commercial.
Malgré cette interdiction de céder le droit au bail sans le fonds de commerce relativement fréquent, le bail peut à l’inverse prévoir que l’exploitant locataire puisse céder son droit au bail de façon isolée notamment :
- Au bénéfice de ses droits à la retraite ou d'une pension d'invalidité ;
- Lorsque l’exploitant est en entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ;
- Lorsque l’exploitant est gérant majoritaire d’une société à responsabilité limitée (SARL) depuis au moins 2 ans.
Le droit de préemption du bailleur et la cession de fonds de commerce
Une clause de droit de préemption qui permet aux bailleurs d’acquérir par priorité le fonds de commerce est parfois incluse dans le bail commercial. Le locataire d'un local commercial doit informer son bailleur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou remise en main propre contre émargement du projet de cession du fonds de commerce.
Cette lettre doit contenir les conditions de la vente et le prix. Si le propriétaire veut exercer le droit de préemption et se porter acquéreur du fonds de commerce, il devra accepter les conditions et le prix qui lui ont été notifiés.
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