Cession de contrat de VEFA : quelle fiscalité s’applique ?

Vous avez signé un contrat de VEFA pour l’acquisition d’un logement et commencé à payer des échéances mais des circonstances inattendues vous amènent à envisager de revendre le bien avant sa date d’achèvement. En matière de fiscalité, une cession de contrat de VEFA soulève des questions spécifiques auxquelles il est important de répondre avant de prendre la décision de vendre.

Votre courtier à Rennes fait le point sur le sujet.

Rappel sur les caractéristiques du contrat de VEFA

La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), ou "achat sur plan", est un contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier en cours de construction auprès d'un promoteur. Ce mécanisme permet de payer le prix échelonné selon l'avancement des travaux.

Outre un bien respectant les règlementations techniques applicables aux logements neufs, notamment environnementales et thermiques, le contrat en VEFA offre des garanties solides à l'acheteur (garantie financière d'achèvement, garantie biennale et garantie décennale). L’achat sur plan est régi par le Code de la construction et de l'habitation, et l'acte notarié transfère la propriété au fur et à mesure des paiements. Ce mode d'acquisition est populaire pour les investissements locatifs ou résidentiels, mais la revente du bien soulève des questions fiscales spécifiques, variant selon que la cession intervient avant ou après l'achèvement.

La fiscalité de la cession avant achèvement

Pas de frais de notaire réduits sur les sommes payées au promoteur

Si vous cédez votre contrat VEFA avant la livraison du bien, il s'agit d'une cession de droits réels immobiliers, traitée fiscalement comme une mutation d'immeuble. Autrement dit, l’acquéreur devra s’acquitter de frais de notaire :

• Standards (environ 7,5%) pour la partie déjà payée au promoteur,
• Réduits (environ 2,5%) pour le montant restant dû.

Il devra également verser au promoteur les sommes restant à régler majorées de la TVA.

L’impôt sur la plus-value s’applique

De votre côté, vous serez soumis à l’impôt sur les plus-values, car le logement étant inhabitable car inachevé, le fisc considère que vous ne pouvez pas y établir votre résidence principale, ce qui vous permettrait d'échapper à cette imposition. Les plus-values sont taxables à raison de 19 % pour ce qui est de l'impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. En outre, une surtaxe de 2 à 6 % s'applique si la plus-value excède 50 000 €, mais ce scénario reste peu probable, à moins que le marché immobilier soit favorable et le bien proche de l’achèvement.

Un reversement de TVA pour les programmes avec taux réduits

Si vous avez signé un contrat de VEFA dans le cadre d’un programme spécifique comme le logement social, intermédiaire ou en zones prioritaires (ANRU, QPV), vous permettant de bénéficier d’un taux de TVA réduit (5,5% ou 10%), vous vous exposez à devoir rembourser à l’État la différence entre le taux réduit (5,5 % ou 10 %) et le taux standard (20 %) appliqué sur les sommes déjà versées au promoteur au moment de la cession.

Ces taux réduits sont en effet accordés sous condition : l’acquéreur doit respecter des engagements, notamment conserver le bien comme résidence principale ou le louer dans des conditions spécifiques (ex. : logement social) pendant une période donnée (généralement 10 ans après l’achèvement ou la signature, selon le dispositif).

Ce reversement sera exigé si :

• Le bien est cédé avant la fin de la période d’engagement de location
• Votre acquéreur ne reprend pas les mêmes obligations (ex. : maintenir le bien en résidence principale ou en location sociale).

Diverses situations personnelles (séparation, divorce, agrandissement de la famille etc.) ou professionnelles (changement de carrière, mutation, perte d'emploi etc.) peuvent vous amener à revendre un contrat de VEFA signé avec un promoteur. Compte tenu de l’aspect fortement pénalisant de cette décision (frais administratifs facturés par le promoteur, perte sur la vente, impôts, reversement de différentiel de TVA etc.), il peut valoir la peine de consulter un notaire afin de trouver une autre solution.

La donation, par exemple, permet de bénéficier de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) et d’une exonération des droits de donation jusqu’à 100 000 € par donataire (par bénéficiaire) applicable pour les donations de logements neufs n’ayant jamais été occupés ou utilisés, effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, en plus des abattements standards (soit une exonération totale possible de 200 000 € pour une donation parent/enfant).

Une autre alternative intéressante à la cession du contrat de VEFA consiste à attendre que le logement soit achevé pour le revendre, car il sera plus attractif que les biens anciens, disponible immédiatement et susceptible de séduire des acquéreurs excluant l’achat sur plan.