Quelles sont les différentes étapes d'un achat immobilier ?

Devenir propriétaire de son logement est une démarche complexe, qui comprend les différentes étapes d’un achat immobilier. Une préparation minutieuse, de la définition du budget à la signature finale, est essentielle pour transformer ce rêve en une réalité sans accroc. Votre courtier à Rennes fait le point sur le sujet.

La définition du projet et du budget

Comment se passe l'achat d'une maison ou d’un appartement ? Tout commence par la définition de votre projet, un moment où vous imaginez le bien idéal (une maison en pierre en Provence, un appartement lumineux à Paris, ou peut-être un loft moderne à Lyon) et où vous évaluez alors vos besoins (nombre de pièces, surface, proximité des transports, des commerces, des écoles) tout en établissant votre budget.

Cela implique de calculer votre capacité d’emprunt, d’anticiper les frais de notaire, les taxes, les travaux et plus généralement tous les frais liés à l’acquisition du bien. Si nécessaire, vous avez la possibilité de consulter un courtier en prêt immobilier pour obtenir un accord de principe, première esquisse de votre financement.

La recherche du bien

Une fois le projet et le budget définis, vous partez à la recherche d’un bien qui correspond à vos attentes. Vous parcourez des annonces de notaire, sur des sites comme SeLoger ou pap, et vous enchaînez les visites. Pour les biens qui vous semblent intéressants, vous consultez les diagnostics obligatoires comme le DPE ou l’amiante, les taxes foncières, ou encore les charges de copropriété et les PV d’assemblées générales s’il s’agit d’un appartement. Vous flânez dans le quartier pour ressentir l’atmosphère qui y règne et évaluer vous-même à quelle distance se trouvent les commodités.

Si le bien est destiné à la location, plusieurs vérifications spécifiques s’imposent pour garantir la rentabilité et la pérennité de l’investissement. Tout d’abord, analysez le marché locatif local : étudiez les loyers pratiqués et le taux de vacance dans le quartier, en consultant des plateformes comme SeLoger ou des agences immobilières. Vérifiez les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.), car un mauvais classement énergétique peut limiter l’attractivité ou entraîner des travaux coûteux pour respecter les normes (interdiction de louer les passoires thermiques depuis 2025). Puis, examinez les charges de copropriété et la taxe foncière, qui impactent directement votre rendement. Assurez-vous que le bien correspond aux attentes des locataires cibles (proximité des transports, commodités, taille adaptée). Enfin, renseignez-vous sur les dispositifs fiscaux, comme le Denormandie ou le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), et anticipez les contraintes légales, telles que l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues, pour optimiser votre stratégie locative.

L’offre d’achat

Lorsque vous trouvez enfin la perle rare, vient le moment de faire une offre d’achat. Avec une proposition soigneusement rédigée, vous entrez en négociation avec le vendeur, avec le concours éventuel d’un agent immobilier ou d’un notaire, en espérant voir votre offre acceptée ou, à défaut, ajustée par une contre-proposition.

La signature du compromis de vente

Une fois l’accord trouvé, vous franchissez une étape décisive en signant le compromis ou la promesse de vente, de préférence sous le regard expert d’un notaire ou d’un agent immobilier. Ce moment solennel s’accompagne dans la plupart des cas du versement d’un acompte (ou d’une indemnité d’immobilisation si c’est une promesse de vente qui est signée), représentant 5 à 10 % du prix. Le compromis est généralement assorti de conditions suspensives, comme l’obtention de votre prêt ou l’absence de servitudes imprévues. Une fois cet avant-contrat signé, vous disposez de dix jours pour vous rétracter, un temps de réflexion précieux pour confirmer votre engagement.

La préparation du dossier de prêt immobilier et l’acceptation de l’offre

Après la signature du compromis, vous finalisez votre financement. Vous réunissez les documents nécessaires – justificatifs de revenus, situation financière, compromis de vente – et soumettez votre dossier à votre courtier ou la banque de votre choix. Une fois l’offre de prêt reçue, un délai de onze jours s’ouvre pour l’accepter, garantissant que tout est en ordre. Pendant ce temps, le notaire réunit les documents nécessaires à la signature de l’acte authentique de vente, vérifie le titre de propriété, les diagnostics, les règles d’urbanisme, et purge d’éventuels droits de préemption. Le délai entre le compromis et l’acte final prend généralement 2 à 3 mois.

La signature de l’acte authentique et la prise de possession des lieux

Quelques jours avant la signature, le notaire vous envoie un décompte détaillé et vous demander de verser le solde du prix du bien et des frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf) déduction faite de l’acompte versé au compromis.

Le grand jour arrive avec la signature de l’acte authentique chez le notaire en présence du vendeur ou de son représentant. Les clés vous sont remises, et la propriété change officiellement de mains, scellant votre projet dans la pierre.

Enfin, vous emménagez, peut-être avec des travaux pour personnaliser votre espace, et souscrivez les assurances nécessaires, comme celle de l’habitation.

Le cas particulier d’un achat dans le neuf

L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), ou achat sur plan, présente quelques divergences en comparaison avec l’acquisition d’un bien dans l’ancien.
Tout d’abord, vous devez sélectionner un programme immobilier neuf adapté à vos besoins (localisation, type de logement, budget) et vérifier la fiabilité du promoteur ainsi que la qualité des plans, matériaux et délais. Pour cela, n’hésitez pas à aller voir plusieurs immeubles qu’il a réalisés.

Ensuite, vous signez un contrat de réservation précisant surface, prix et date de livraison estimée, en versant un dépôt de garantie (2 à 5 % du prix, bloqué sur un compte séquestre) puis, le cas échéant, trouvez un financement via un prêt immobilier. Une fois le prêt validé, a lieu la signature de l’acte authentique chez le notaire, qui officialise l’achat et détaille le prix, l’échéancier et les garanties. Vous réglez le bien par étapes :

• 35 % aux fondations,
• 70 % à la mise hors d’eau,
• 95 % à l’achèvement des travaux,
• et 5 % à la livraison, si aucune anomalie n’est constatée.

Il vous faudra suivre l’avancement du chantier grâce aux mises à jour du promoteur et aux visites programmées. À la livraison, vous devrez inspecter soigneusement le logement, noter les défauts éventuels et payer le solde. Vous bénéficierez des garanties légales : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans).

Tout au long de votre parcours d’achat immobilier, l’accompagnement d’un notaire, requis pour sceller l’acte authentique, offre une précieuse tranquillité d’esprit, garantissant la conformité et la sécurité juridique de la transaction. Une lecture minutieuse des diagnostics techniques et des clauses contractuelles, alliée à une vigilance constante sur les détails, constitue le socle d’un achat réussi. vous permettant d’embrasser cette nouvelle étape de vie avec confiance et sérénité.