Fin du pinel : Quelles conséquences ?
La fin du Pinel au 31 décembre 2024 marque un tournant pour l’investissement locatif en France. Quelles sont les conséquences de la suppression de ce dispositif pour les investisseurs ? Votre courtier à Rennes fait le point sur le sujet.
Rappel sur les principes du dispositif Pinel
Introduite en 2014, la loi Pinel offrait une réduction d’impôt (jusqu’à 14 % en 2024, 21 % pour Pinel Plus) pour l’achat de logements neufs destinés à la location dans des zones tendues (en zones A, A bis et B1), sous conditions de plafonds de loyer et de ressources des locataires. La fin du Pinel fin 2024, annoncée par le gouvernement pour des raisons économiques (du fait du coût élevé pour les finances publiques, estimé à plusieurs milliards d’euros), entraîne des conséquences significatives pour les investisseurs, le marché immobilier et les locataires.
Impact sur les investissements en cours
La suppression du dispositif n’étant pas rétroactive, la fin de la loi Pinel n’impacte pas les investissements en cours. Ainsi, les investisseurs ayant acquis un bien avant le 31 décembre 2024 continuent de bénéficier des avantages fiscaux jusqu’au terme de leur engagement (6, 9 ou 12 ans) à condition que les baux en cours respectent les plafonds de loyer 2025 (+3,26 % par rapport à 2024, basé sur l’IRL du 2e trimestre).
Conséquences sur le marché immobilier
Une des premières conséquences de la fin du Pinel est sans aucun doute la réduction prévisible de la demande pour l’immobilier neuf, déjà fragilisé par la hausse des taux d’intérêt et la baisse des prêts bancaires. Les promoteurs anticipent une chute des ventes, particulièrement dans les zones tendues comme Toulouse, Nantes ou Bordeaux, où la demande locative reste forte. La Cour des Comptes critique l’efficacité limitée du Pinel pour résorber la crise du logement, estimant un déficit de 518 000 logements par an. Cette suppression pourrait accentuer ce déficit, d’autant plus qu’aucun dispositif de remplacement n’est prévu, contrairement à des alternatives comme le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), qui offre une TVA réduite et un crédit d’impôt sur la taxe foncière.
Augmentation des loyers après la suppression du Pinel
À la fin de leur engagement lié au bénéfice du dispositif, les bailleurs souhaitent souvent revaloriser les loyers pour s’aligner sur le marché. Cependant, l’augmentation des loyers à la fin du Pinel est encadrée. Si le locataire reste en place, le loyer ne peut être ajusté qu’à hauteur de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), soit +3,26 % en 2025. En outre, en zone tendue (comme à Paris et Lyon), le loyer doit respecter les plafonds de référence, limitant les hausses brutales. Si le logement est vacant, le bailleur a le droit de fixer un loyer libre, sauf en zone de fortes tensions immobilières où l’IRL et les plafonds locaux s’appliquent. Transformer un bien Pinel en location meublée non professionnelle (LMNP) permet des loyers plus élevés, mais implique des coûts d’aménagement.
La fin du dispositif Pinel pousse les investisseurs vers des alternatives comme la loi Denormandie (rénovation de l’ancien, prolongée jusqu’en 2027) ou le LMNP, qui offrent des avantages fiscaux. L’ancien, 30 % moins cher que le neuf, devient attractif, surtout avec MaPrimeRénov’ pour financer les rénovations énergétiques. Cependant, la suspension temporaire de MaPrimeRénov’ (du 23 juin à mi-septembre 2025) complique les projets dans l’ancien. Les investisseurs doivent désormais privilégier des emplacements stratégiques pour assurer rentabilité et plus-value, face à un marché locatif tendu et des contraintes énergétiques croissantes.