L’achat neuf, comment ça marche ?

Parce que vous avez visité plusieurs logements anciens qui ne répondaient pas à vos attentes ou que vous souhaitez un bien sans travaux et performant en termes d’isolation thermique et phonique, vous envisagez une acquisition en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), autrement dit sur plans. Mais l’achat neuf, comment ça marche ?
Votre courtier à Rennes fait le point sur le sujet.

Le choix d’un programme neuf et la signature du contrat de réservation

Une fois que votre budget et vos besoins déterminés (surface, localisation etc.), vous comparez les programmes neufs et en sélectionnez un ou plusieurs. Vous prenez rendez-vous avec l’équipe de vente du ou des promoteurs ou l’agence spécialisée en charge de vendre les programmes.

Un conseiller commercial vous accueille et présente le programme neuf : localisation, types de logements (appartements, maisons), plans, surfaces, et équipements et détaille les prestations (matériaux, finitions, équipements) via la notice descriptive. Vous consultez des maquettes, des plans 3D, des vidéos ou des visuels du projet. Certains promoteurs proposent des visites virtuelles ou des appartements témoins si le chantier est avancé.

Pour matérialiser votre engagement sur un bien en VEFA, que ce soit un appartement ou une maison, vous signez un contrat de réservation, qui précise le prix, les plans et la date de livraison estimée. A cette occasion, le promoteur vous demande de verser un dépôt de garantie auprès d’un notaire ou dans une banque, sur un compte bloqué et distinct de ses comptes de fonctionnement.

L’article R261-28 du Code de la construction et de l’habitation plafonne le montant du dépôt de garantie en fonction du délai prévu pour la signature de l’acte authentique de vente :

Maximum 5 % du prix de vente si l’acte authentique doit être signé dans l’année suivant le contrat de réservation.
Maximum 2 % si l’acte est prévu entre 1 et 2 ans.
Aucun dépôt n’est exigible si l’acte est signé au-delà de 2 ans.

Un délai de rétractation de 10 jours

Comme lorsque vous achetez un bien dans l’ancien, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la remise ou réception du contrat de réservation. Ce délai est prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Pour être valable, la rétractation doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur.

Ce délai est pour vous l’occasion de valider la cohérence du programme avec vos besoins (surface, emplacement, prestations) et de vérifier la fiabilité du promoteur (projets antérieurs, avis) ainsi que les clauses du contrat de réservation (notice descriptive, délais, garanties).

Une signature de l’acte de vente chez le notaire sans disposer du bien

Quelques mois après la signature du contrat, vous signez l’acte authentique de vente chez le notaire. Ce document officialise votre engagement. Vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Aucun paiement supplémentaire n’est exigé à ce stade, sauf si les travaux ont déjà commencé.

Un paiement échelonné en fonction de l’avancement des travaux

Vous payez progressivement selon un calendrier précis qui est généralement le suivant :

35 % maximum à l’achèvement des fondations.
70 % maximum à la mise hors d’eau (toiture et murs terminés).
95 % maximum à l’achèvement des travaux (fin de la construction, hors finitions intérieures).
5 % restants à la livraison du bien, sous réserve qu’aucune anomalie (réserves) ne soit constatée lors de l’inspection. Si vous notez des défauts, vous êtes en droit de consigner ce solde à la Caisse des Dépôts et Consignations ou chez un notaire jusqu’à leur correction.

La réception du logement

Une fois le chantier terminé, vous procédez à la réception du logement. C’est le moment de vérifier que tout est conforme au contrat et d’émettre des réserves si des défauts sont constatés.

Ne négligez pas la réception des parties communes de la copropriété. Et afin d’éviter que le syndic provisoire gère seul la livraison des parties communes et omette des défauts coûteux pour le syndicat des copropriétaires, il est de votre intérêt et de celui de l’ensemble des copropriétaires de demander au promoteur d’organiser la première assemblée générale avant la livraison et d’inclure dans l’ordre du jour de mandater un expert pour assister le syndic pour la réception des parties communes.

L’achat d’un bien neuf est assorti de trois garanties

L’achat neuf vous fait bénéficier de garanties solides, tant en ce qui concerne les parties privatives que les parties communes :

Garantie de parfait achèvement (1 an) : Elle contraint le promoteur à corriger tout défaut ou non-conformité signalé dans les parties communes ou privatives dans l’année suivant la réception ou la livraison du bien en VEFA.
Garantie biennale (2 ans) : Elle couvre la réparation ou le remplacement des équipements dissociables (ex. : ascenseur, interphone, volets) défectueux dans les deux ans après la réception des travaux.
Garantie décennale (10 ans) : Elle garantit la réparation des dommages affectant la solidité de l’immeuble ou son usage (ex. : fissures structurelles, infiltrations) pendant dix ans à compter de la réception.

Les avantages et les inconvénients du neuf

C’est parce qu’un bien neuf présente des atouts majeurs que de nombreux acquéreurs font l’effort d’acheter sur plan :

Des frais de notaire réduits (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %)
Un logement aux normes (énergie, accessibilité)
Aucun travaux à prévoir
Un bien éligible à des dispositifs comme la TVA réduite, le PTZ, ou le PSLA.

Mais il faut également reconnaître que les acquéreurs en VEFA déplorent souvent :

Des délais de livraison souvent longs et aléatoires
Un prix global peu lisible au départ (souvent, le prix affiché ne comprend pas des frais comme la cuisine…).
Les frais de notaire réduits ne compensent pas toujours les coûts d’aménagement et d’ameublement.
Le manque de visibilité sur le bien fini (Vous achetez sur plan, sans visiter le logement réel, ce qui rend l’appréciation des volumes, de la lumière ou de l’environnement sonore difficile).
Une personnalisation limitée et coûteuse (Les « Travaux Modificatifs Acquéreur » (TMA) sont parfois restreints, coûteux, et soumis à l'accord du promoteur).
Des charges de copropriété sous-estimées (le budget prévisionnel est établi sans historique réel et les deux premières années, l’entretien des équipements, toujours sous garantie, n’est pas inclus. En moyenne, on constate une hausse de 10 à 30 % des charges par rapport au prévisionnel de deux premières années).
Les réserves lors de la livraison sont fréquentes (Malfaçons, finitions incomplètes, dysfonctionnements techniques) et il est indispensable de faire un suivi rigoureux des différentes garanties.
Le financement progressif sans habiter le bien peut conduire à une double charge temporaire (loyer + prêt).
Moins de marge de négociation (Les prix fixés par le promoteur sont moins négociables que dans l’ancien).

Acheter en VEFA offre un cadre sécurisé et un logement moderne, mais exige de la vigilance et de la patience. Aussi est-il de votre intérêt de bien anticiper les délais, les coûts réels et les contraintes liées à l’achat sur plan. En étant bien informé et accompagné, vous optimiserez vos chances de réussir votre projet immobilier dans le neuf, qu’il s‘agisse d’une habitation principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.