Est-il possible de renégocier son prêt immobilier ?

En constatant la baisse des taux, vous vous demandez si vous pouvez renégocier votre prêt immobilier avec votre banquier et, dans la mesure où cela est possible, à quel moment le faire.

Votre courtier à Rennes fait le point sur le sujet.

Peut-on renégocier un prêt immobilier ?

La réponse est oui. En France, il est possible de renégocier un prêt immobilier à taux variable (ou révisable), tout comme un prêt à taux fixe. Cette opération consiste à négocier avec votre banque actuelle une modification des conditions du prêt, notamment le taux d'intérêt, la durée ou les mensualités, pour obtenir de meilleures conditions.

Avec les taux immobiliers en baisse, c'est une opportunité pour les emprunteurs dont le taux est devenu défavorable comparativement aux prêts accordés en 2025. Cependant, la renégociation est plus rare pour les prêts variables, car leur taux s'ajuste automatiquement, mais elle peut viser à fixer le taux ou à le réduire si le marché est plus attractif.

Quels frais engendre une renégociation de prêt immobilier ?

Le coût lié à la renégociation d'un crédit immobilier (c’est-à-dire la modification des conditions via un avenant avec votre banque actuelle) est modéré, généralement compris entre 800 € et 3 000 €, selon l’établissement et la complexité de l'opération.

Des frais sont facturés notamment pour l'étude du dossier et la rédaction de l'avenant. Ils varient par établissement et peuvent être réduits ou offerts pour les bons profils :

Frais d’avenant (500 - 1 000 €) : coût pour modifier le contrat (taux, durée), négociable, parfois gratuit.
Frais de dossier (300 - 500 €) : coût pour l’étude de solvabilité et la simulation, 300 souvent inclus dans l'avenant ou négociable.
Frais de garantie (500 - 1 000 €) : mise à jour de l'hypothèque ou de la caution si la durée est modifiée (entre 0,3 et 1 % du capital restant dû), rare pour une simple baisse de taux.
Frais d’assurance (0 - 500 €) : en cas de changement d'assureur (conformément aux dispositions de la loi Lemoine), qui permet souvent de générer d’importantes économies (25-35 % du coût total du prêt).
Frais de courtier (0 - 1 000 €) : honoraires en cas de recours à un intermédiaire (souvent gratuit si le dossier aboutit).

Ces coûts sont négociables et souvent inférieurs à ceux d'un rachat de crédit par une autre banque, certaines institutions proposant même la gratuité totale pour fidéliser les clients.

Notons que contrairement au rachat, les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) ne sont pas applicables, ce qui rend l'opération de renégociation de prêt attractive si l'écart de taux est suffisant.

Le bon moment pour renégocier son prêt

A quel moment renégocier son prêt immobilier ?

En France, il n'existe aucun délai minimum légal à partir de quand renégocier son prêt immobilier est possible : vous pouvez le faire à tout moment après la signature du contrat, sans attendre ne serait-ce qu’un délai d'un an pour renegocier votre prêt immobilier.

Dans ce cas, au bout de combien de temps renégocier son prêt immobilier permet de réaliser une opération rentable ? Il est crucial de choisir le bon timing, basé sur des critères financiers et de marché, afin de faire en sorte que les économies générées dépassent les frais de renégociation de crédit (qui représentent généralement entre 800 et 3 000 €).

Pour ce faire, vous devez idéalement de remplir les critères suivants:

Un écart de taux suffisant : Au moins 0,7 % entre votre taux actuel et le taux du marché ;
Une durée restante d’au moins deux tiers du prêt (idéalement la renégociation doit avoir durant le premier tiers du prêt afin de maximiser les gains sur les intérêts)
Un capital restant dû de 70 000 €, afin que les économies réalisées dépassent les frais engendrés par la renégociation du prêt.

Un exemple de renégociation de prêt immobilier

Prenons l'exemple d'un emprunt de 200 000 € sur 20 ans (240 mois) contracté en 2023 (en période de hausse des taux) afin d’illustrer une renégociation de prêt immobilier. En septembre 2025, avec une baisse des taux, il est possible de renégocier pour réduire le coût total.

Partons du principe que le taux initial en 2023 était de 4,00 % (le taux moyen observé en novembre 2023 par Observatoire Crédit Logement/CSA étant de 4.10% sur 20 ans) et le taux renégocié en septembre 2025 de 3,10 % (taux moyen actuel pour un bon profil, avec une stabilisation autour de 3,08 % à 3,17 % selon Meilleurtaux, Pretto et l'Observatoire Crédit Logement), ces taux étant nominaux (hors assurance ~0,3 % et frais).

Imaginons une renégociation avec un capital restant dû approximé à 180 000 € après environ 2 ans, sans remboursements anticipés.

En conservant son prêt initial contracté en 2023 avec un taux de 4,00 %, l’emprunteur s’acquitte d’une mensualité de 1 212 € et le coût total des intérêts sur 20 ans s'élève à 90 880 €.

S’il renégocie son prêt en 2025 avec un taux réduit à 3,10 %, sa mensualité est abaissée à 1 119 € et le coût total des intérêts sur 20 ans passe à 68 560 €, générant ainsi une économie sur les intérêts de 22 320 €, ce qui rend l’opération extrêmement intéressante, même avec des frais liés à la renégociation atteignant 3 000 €.

En conclusion, n’hésitez pas à renégocier pour fixer ou optimiser l’intérêt appliqué, surtout si les taux ont baissé de manière substantielle. Évaluez votre dossier avec un courtier afin d’obtenir de nouveaux taux personnalisés vous permettant d’économiser jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée du prêt.

Enfin, il est toujours préférable de tenter de renégocier son prêt avec sa banque avant d’envisager un rachat de prêt par un autre établissement financier. Cette dernière solution est plutôt à envisager quand les tentatives pour renégocier son prêt immobilier avec la banque prêteuse échouent car changer d’institution en cours d’emprunt équivaut à un remboursement anticipé total du prêt initial, donnant lieu dans la plupart des cas à l’application d’indemnités de remboursement anticipé.