Comment se passe le rachat de crédit immobilier ?

Vos mensualités d’emprunt de maison ou d’appartement pèsent lourdement dans votre budget et vous cherchez des moyens de réduire vos charges afin de stimuler votre pouvoir d’achat. Avez-vous envisagé un rachat de crédit immobilier ? Votre courtier à Rennes fait le point sur le sujet.

Rachat de crédit immobilier : comment ça marche ?

Certains emprunteurs - et notamment ceux ayant essuyé un refus de renégociation de prêt immobilier de la part de leur banque – se demandent comment se passe un rachat de crédit immobilier.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier consiste à faire reprendre votre emprunt d’appartement ou de maison en cours par une banque concurrente de celle qui vous a initialement accordé le prêt, dans le but d’obtenir des conditions plus favorables, comme un taux d’intérêt réduit.

Cette opération permet de rembourser votre emprunt actuel et de le remplacer par un nouveau contrat, ce qui entraîne des coûts (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie), mais peut conduire à une mensualité unique plus basse, une durée de remboursement prolongée et une meilleure gestion de votre budget.

Qui peut obtenir un rachat de crédit immobilier ?

En théorie, toute personne ayant contracté un prêt immobilier peut effectuer une demande de rachat de crédit immobilier. Mais l’éligibilité dépend de plusieurs critères évalués par les banques.

Les établissements prêteurs exigent généralement une situation financière saine, avec des revenus réguliers (CDI, profession libérale stable, retraite, etc.) et un taux d’endettement raisonnable (généralement inférieur à 35-40 % après le rachat).
Une bonne gestion de vos comptes (absence de découverts fréquents, incidents de paiement, etc.) et un historique de crédit positif sont des atouts. Les banques examinent également votre âge et votre état de santé.
Les prêts immobiliers à taux fixe ou variable peuvent être rachetés, mais les conditions varient selon les établissements. Certains prêts à la consommation peuvent aussi être inclus dans un rachat global, bien que cela rende l’opération plus omplexe.
Il peut vous être demandé de fournir des garanties (hypothèque, caution, etc.) et de souscrire une assurance emprunteur, dont le coût est susceptible d’influencer l’acceptation.

Il faut généralement un écart d’au moins 0,7 à 1 % entre le taux initial de votre prêt et le nouveau taux proposé.

Dans quels cas un rachat de crédit immobilier est-il avantageux?

Le rachat est plus intéressant si le capital restant dû est suffisamment important (généralement supérieur à 50 000 €).

Autre condition de rachat de crédit quasi nécessaire pour rendre l’opération avantageuse : la durée restant à courir sur le prêt doit être plus longue que la période déjà écoulée afin de permettre de maximiser les économies sur les intérêts (la majorité des intérêts étant versés durant les premières années de l’emprunt).

Dans les faits, le rachat de crédit est généralement intéressant uniquement pendant les premières années du prêt. Au-delà, dans la majorité des cas, la réduction totale des mensualités s’avère insuffisante pour compenser les pénalités et les frais liés à l’opération de rachat de prêt qui sont intégrés au capital à refinancer (frais de dossier de la nouvelle banque, frais de garantie, indemnités de remboursement anticipé, etc.).

Quel taux pour un rachat de crédit immobilier intéressant ?

Pour que le rachat soit avantageux, il faut généralement un écart d’au moins 0,7 à 1 % entre le taux initial de votre prêt et le nouveau taux proposé. L’écart de taux doit être évalué en fonction de la durée restante du prêt.

Un exemple concret de rachat de crédit immobilier

Imaginons que vous ayez souscrit un prêt immobilier il y a 5 ans aux conditions suivantes :

Montant initial du prêt : 200 000 €
Durée initiale : 20 ans (240 mois)
Taux d’intérêt initial : 2,5 % (fixe)
Mensualité actuelle : 1 059 € (hors assurance)

Aujourd’hui, il reste 15 ans (180 mois) à rembourser, et le capital restant dû est d’environ 159 669 €.

Vérifiez le taux actuel du marché

Vous consultez un baromètre des taux immobiliers. Pour un prêt sur 15 ans, vous constatez que les banques proposent à ce jour un taux moyen de 1,5 %.

Comparez les taux

Votre prêt actuel a un taux de 2,5 %. Le taux du marché pour 15 ans est de 1,5 %, soit un écart de taux : 2,5 % - 1,5 % = 1 %. Cet écart de 1 % est significatif.

Prenez en compte les frais

Le rachat entraîne des coûts, comme par exemple :

Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) : souvent 3 % du capital restant dû plafonné à l’intérêt semestriel au taux annuel de 2,5 % soit 1 996 €.
Des frais de dossier : environ 500 €.
Des frais de garantie (hypothèque ou caution) : environ 1 000 €.
Total des frais : 1 996 + 500 + 1 000 = 3 496 €.

Ces frais sont ajoutés au capital à refinancer, donc le nouveau prêt sera de 159 669 € + 3 496 € = 163 165 €.

Estimez l’impact sur les mensualités

Avec un rachat de prêt, vous empruntez 163 165 € sur 15 ans à 1,5 %. Votre nouvelle mensualité (hors assurance) est d’environ 1 013 €. Votre économie mensuelle est de 1 058 € - 1 013 € = 45 € par mois, soit 540 € par an.

Évaluez la rentabilité

Sur 15 ans, votre économie totale sur les mensualités est de 45 € × 180 mois = 8 100 €.

Dans cet exemple, le rachat est intéressant, car vous économisez 8 100 € sur la durée restante, malgré les frais. Cependant, il faut aussi considérer l’assurance emprunteur et d’autres paramètres tel que votre budget ou encore vos objectifs.

Pour un rachat de crédit immobilier voire un regroupement d’emprunt de maison (ou d’appartement) et de prêts à la consommation dans un rachat de crédit, faites appel à un courtier en prêt. Il saura analyser vos besoins et s’adresser aux banques ou organismes de prêt susceptibles de vous proposer la solution la plus adaptée à votre situation.