La cession du droit au bail et du fonds de commerce
Le droit au bail commercial est un élément du fonds de commerce. Il se vend généralement avec le fonds de commerce mais peut être vendu séparément avec l'accord du propriétaire. Le point avec votre courtier en prêts professionnels à Lorient.
Le droit au bail et le fonds de commerce
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce qui appartient au locataire. Il est généralement cédé lors de l’achat d’un fonds de commerce avec ce dernier contre une indemnité. Le propriétaire perçoit du premier locataire un droit d'entrée, ensuite le droit au bail est acheté par les locataires suivants avec ou sans le fonds de commerce.
Le droit au bail a une valeur patrimoniale équivalente à l’indemnité payée pour l’acquérir et rentre le cas échéant dans l’évaluation du fonds de commerce.
Il n'est pas possible pour le propriétaire de s'opposer à la cession du bail si l’acquéreur qui achète le fonds de commerce reprend l'activité et la clientèle. À noter que le bail peut contenir des clauses donnant un droit de regard au propriétaire sur le repreneur ou interdisant la vente du fonds de commerce sans le bail commercial.
L’acquéreur reprend le bail aux mêmes conditions et conserve donc le même loyer qui ne pourra être augmenté par le propriétaire qu’au moment de la révision triennale ou lors du renouvellement. Au moment de la cession, le locataire sortant cède généralement le bail contre le paiement d'un droit au bail. Ce dernier correspond dans la majorité des cas à une réévaluation de l’indemnité qu’il a lui-même payée initialement.
Le droit au bail ne doit pas être confondu avec le pas-de-porte ou le droit d’entrée de fonds de commerce qui est quant à lui versé au propriétaire.
La cession du bail avec le fonds de commerce
Le propriétaire du local sur lequel porte le bail commercial doit être notifié par le locataire lorsque celui-ci décide de céder son fonds de commerce. S’il existe une clause d'agrément dans le bail, le propriétaire doit donner son accord à la cession du droit au bail. En cas de refus, le propriétaire doit donner des justifications légitimes au vendeur qui peut dans le cas inverse contester son refus en justice.
Une clause de solidarité peut être incluse dans le bail initial qui stipule que le vendeur du fonds et l’acquéreur seront solidaires pour le paiement des loyers et des charges pendant trois ans à compter de la cession du bail.
La cession du bail sans le fonds de commerce
Le locataire peut céder son droit au bail tout en gardant la propriété du fonds de commerce si aucune clause du bail ne l’interdit. Pour cela, il doit obtenir dans tous les cas l'accord du propriétaire. En cas de cession du bail, celui-ci n’est pas rompu et l’acquéreur le reprend aux conditions en vigueur au moment de l’achat.
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