Quelle différence entre fonds de commerce et murs ?
La différence entre le fonds de commerce et les murs commerciaux n’est pas toujours très bien comprise. Pour autant, il s’agit de deux notions juridiques distinctes qui sont liées par l’exploitation. Le point avec votre courtier professionnel à Nantes.
La différence entre un fonds de commerce et des murs commerciaux
Les murs commerciaux et les fonds de commerce sont deux notions juridiques distinctes qui peuvent parfois prêter à confusion.
Que désignent les murs commerciaux ?
Les murs commerciaux désignent le local dans lequel est exploité le fonds de commerce. Ils appartiennent à un propriétaire, le bailleur, qui est très souvent une personne morale ou physique différente de celle qui exploite le fonds de commerce. Ainsi, un local commercial sans le fonds de commerce peut être vendu à un investisseur, qu’il soit libre ou occupé par une entreprise qui y exploite le fonds de commerce. D'ailleurs, la différence entre un bail commercial et un fonds de commerce, c'est que dans le premier cas il s’agit d’un contrat juridique encadrant la location d’un local et dans le second d’un ensemble d’actifs permettant l’exploitation d’une activité.
Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?
Le fonds de commerce représente l’ensemble des éléments constituant une unité économique destinée à l’exploitation d’une activité commerciale. Il comprend des éléments corporels, tels que le matériel, le mobilier ou les marchandises, ainsi que des éléments incorporels, parmi lesquels la clientèle — élément central et indispensable dont l’absence empêche juridiquement son existence—, le droit au bail, le nom commercial ou encore l’enseigne. Un fonds de commerce peut ainsi exister indépendamment de la propriété des murs, mais il repose en pratique largement sur le droit au bail, qui permet d’exploiter l’activité dans un local déterminé.
Dans une approche plus contemporaine, le fonds de commerce intègre également des actifs numériques, devenus essentiels au développement de l’activité, tels que le site internet, les comptes sur les réseaux sociaux, les bases de données clients ou encore la réputation en ligne, dans la mesure où ces éléments participent directement à l’attraction et à la fidélisation de la clientèle.
Quelle différence avec le pas-de-porte ?
À la différence du fonds de commerce, qui constitue un ensemble d’actifs liés à l’exploitation d’une activité, le pas-de-porte correspond à une somme versée lors de la conclusion du bail commercial. Il ne s’agit pas d’un élément du fonds de commerce, mais d’une contrepartie financière dont la nature peut varier : il peut s’analyser soit comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité versée au bailleur (notamment en contrepartie d’avantages consentis dans le bail).
L’achat des murs commerciaux et du fonds de commerce
En cas de cession de fonds de commerce, l’acquéreur achète notamment le droit au bail qui est compris dans les éléments incorporels constitutifs dudit fonds de commerce. Cela lui permet de louer les murs commerciaux pendant la durée du bail qui reste à courir pour continuer l’exploitation.
Dans ce cas, un bail commercial indiquant les droits et les obligations réciproques du bailleur et de l’exploitant lie les deux parties.
Comment est fixé le prix des murs commerciaux ?
Le prix des murs commerciaux est principalement déterminé en fonction du loyer de marché, du taux de rendement attendu (taux de capitalisation) et de l’emplacement du bien. L’attractivité du quartier, la qualité du local et la solidité du locataire en place sont également des facteurs déterminants.
Lorsque le local est déjà occupé, le loyer effectivement perçu permet d’estimer la rentabilité locative, en le comparant aux niveaux de loyers pratiqués sur le marché. En revanche, la performance économique du commerce exploité dans les lieux n’est généralement pas un critère direct de valorisation des murs, sauf cas particuliers.
Peut-on reprendre un local commercial occupé ?
À noter que l’achat des murs commerciaux ne permet pas de remettre en cause un bail commercial en cours. En effet, le fonds de commerce et les murs sont juridiquement distincts. L’acquisition des murs peut s’inscrire aussi bien dans une logique d’investissement locatif que dans une stratégie d’exploitation directe du local par son propriétaire. Toutefois, si les murs sont occupés par un locataire exploitant un fonds de commerce, l’acquéreur devra respecter le bail en cours. Pour exploiter lui-même une activité dans les lieux, il devra donc, le cas échéant, acquérir également le fonds de commerce ou attendre la fin du bail pour reprendre le local. Toutefois, en cas de refus de renouvellement du bail commercial, le propriétaire est en principe tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf en présence d’un motif légitime et sérieux justifiant le refus de renouvellement
Lorsque l’acquéreur du fonds de commerce devient également propriétaire des murs, il cumule les qualités de propriétaire du local et d’exploitant de l’activité. Dans ce cas, il n’y a pas nécessairement de relation bailleur/locataire, sauf si une organisation juridique spécifique est mise en place. En pratique, il est fréquent — mais non obligatoire — de recourir à deux structures distinctes (par exemple une société civile immobilière pour détenir les murs et une autre pour exploiter le fonds), notamment pour des raisons patrimoniales, fiscales ou de gestion des risques.
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