Nouvelle loi pour les propriétaires de maison : la loi Lagleize en 2025
Adoptée en première lecture en 2019, la loi Lagleize prendra effet dès la publication du décret d'application, qui n'a pas encore paru à ce jour et qui en définira les contours précis. Scindant la propriété des murs et du sol pour doper un marché immobilier en tension, cette nouvelle loi propose que le propriétaire loue pour 99 ans au plus le sol et n’acquière que le logement. Votre courtier en prêt professionnel à Nantes fait le point sur le sujet.
La proposition de loi Lagleize
La loi Lagleize est une nouvelle loi pour les propriétaires de maison, qui vise à dissocier le bâti du terrain. Proposée à l’Assemblée nationale en octobre 2019 par Jean-Luc Lagleize, alors député, elle introduit une idée simple : séparer le foncier (le terrain) de l’immobilier (la construction) afin de contrer l’inflation des prix du foncier, d’atténuer les inégalités de logement et de répondre à la demande croissante de biens d’habitation.
L’objectif est de permettre à l’acquéreur de devenir propriétaire du logement mais pas du terrain. Autrement dit, l’acheteur possède le bâti tout en louant le foncier. Si elle devait entrer en vigueur, cette nouvelle loi introduirait donc une troisième forme de propriétaire en plus de la propriété foncière et de l’usufruit.
Pourquoi séparer les murs du foncier ?
Lagleize s’inscrit dans une stratégie globale d’urbanisme. L’objectif est de libérer du foncier public (État, communes, bailleurs sociaux) pour accélérer la construction dans les zones desservies, réduire l’étalement urbain et attirer les investissements vers les centres ou les pôles de transport. Le dispositif doit s’intégrer aux outils de planification (PLU, SCOT, politiques de ZAN – zéro artificialisation nette) pour encourager la densification maîtrisée. En permettant aux collectivités de conserver la propriété du sol, la loi leur donne un levier durable pour piloter l’aménagement.
En scindant la construction des sols, la nouvelle loi Lagleize pourrait dès 2025 contribuer à :
- lutter contre la hausse des prix des terrains, qui rend la construction de plus en plus chère. À l’heure actuelle, la spéculation foncière augmente tant les coûts, que certains acquéreurs doivent renoncer à acheter un bien dans les zones tendues.
- diminuer les coûts globaux d’acquisition d'un logement et permettre à des ménages modestes de devenir propriétaires d’un logement neuf. En achetant uniquement le bâti et en louant le terrain, le coût total baisse, ainsi que potentiellement la nécessité de financement par crédit.
Vue sous un autre angle, la loi Dagleize aurait également pour conséquences de rendre les propriétaires de logements locataires de leur terrain.
Un bail de 18 à 99 ans pour le louer le terrain
Si on applique telle que la nouvelle loi, le propriétaire louera pour 99 ans maximum le terrain sur lequel est bâti le logement qu’il possède et la commune percevra le loyer.
Cela permet à des ménages modestes d'acquérir un logement neuf à prix abordable dans les zones tendues. L’acheteur fait l’acquisition du logement mais loue le terrain à la commune ou un organisme de foncier libre (OFL) créé par les collectivités locales.
Le loyer devrait être calculé sur la base de la valeur du terrain et pourrait varier selon la localisation géographique.
A noter que la loi pose un cadre encore flou sur plusieurs aspects juridiques sensibles. Les relations entre le propriétaire du bâti et le propriétaire du sol peuvent entraîner des litiges tels que :
- non-paiement du loyer foncier,
- différends sur les gros travaux,
- désaccords sur les réparations ou la reconstruction après sinistre.
La gestion des successions, des indivisions ou des divorces implique aussi des complications supplémentaires, car les héritiers reçoivent un bien attaché à un bail défini, non un bien libre. La question de l’expulsion ou de la résiliation anticipée du bail soulève également des interrogations, faute de jurisprudence solide.
Les spécificités de la loi Lagleize
Un mécanisme plus large et plus souple que le Bail Réel Solidaire (BRS)
Le concept de séparation entre bâti et foncier est loin d’être nouveau puisqu’il existe déjà avec le bail réel solidaire (BRS). Ce montage permet à des ménages modestes d’acquérir une résidence principale neuve à prix abordable dans les zones tendues et de louer le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) via un bail de longue durée (18 à 99 ans). Étant donné que l’acquéreur ne paye que le bâti, le prix du bien est de 20 à 40 % moins cher qu’un logement incluant le prix du foncier.
La loi Lagleize ne se contente pas de s’inspirer du Bail Réel Solidaire (BRS) : elle ambitionne d’en faire un mécanisme plus large, plus souple et applicable à l’ensemble du territoire. Contrairement au BRS, qui est réservé aux ménages sous conditions de ressources et géré uniquement par les Organismes de Foncier Solidaire (OFS), la loi prévoit une dissociation propriété/sol ouverte à tous, sans plafond de revenus, et encadrée par plusieurs types d’organismes (dont les nouveaux OFL). Lagleize vise donc une approche plus universelle : généraliser le principe du BRS, mais en le simplifiant, en l’étendant et en le rendant compatible avec des projets privés et publics, afin de fluidifier l’accès à la propriété dans les zones tendues.
La mise en place d'observatoires fonciers et d'un fonds dédiés
Un des points marquants de la loi Lagleize est l'instauration d'observatoires fonciers locaux chargés de suivre et d'examiner le marché immobilier de leur territoire et de rassembler des données concernant notamment les coûts des terrains et les ventes de propriétés pour observer l'évolution du marché et assurer la transparence.
Les municipalités joueront également un rôle crucial dans l'application de la loi Lagleize puisqu’elles devront fournir aux propriétaires des informations détaillées sur la valeur des terrains et les conditions de paiement des loyers à la commune.
Ainsi, les résidents pourront faire des choix avisés concernant l'achat de biens immobiliers selon cette législation.
Un autre aspect important de la loi est la mise en place d'un fonds sous la gestion d'Action Logement. Ce fonds financera la construction de logements à bas coût afin de répondre à l'accroissement de la demande de logements en France, surtout pour les classes moyennes, le dispositif étant accessible sans plafond de ressources. Cette initiative devrait également permettre d’encourager la construction de nouveaux logements et de lutter contre la hausse des prix des terrains.
La loi cherche aussi à motiver le lancement de projets de construction en dissociant la propriété du sol de celle du bâti. Ainsi, les promoteurs seront encouragés à initier de nouveaux projets résidentiels, avec une attention particulière à la qualité architecturale et écologique.
Une nouvelle loi qui soulève des interrogations
Malgré ses intentions honorables, la loi Lagleize suscite des inquiétudes.
Un encouragement à choisir la location plutôt que la possession
Une des critiques majeures est le danger de créer une génération d’"éternels locataires". En séparant la propriété du terrain et des constructions, cette loi serait susceptible d’encourager les Français à opter pour la location du sol plutôt que de posséder, jusqu’à mener à une réduction de la propriété foncière et à un marché locatif en perpétuelle croissance.
La loi Lagleize soulève par ailleurs des points épineux liés à la poursuite de la gestion de l'occupation des terrains et les scénarios de décès du propriétaire du sol, notamment qui aura le droit d'occuper le terrain après la mort du propriétaire initial et comment ces dispositions seront-elles encadrées. Autant d’aspects qui nécessitent un cadre clair afin d’éviter des problèmes ultérieurs.
Un démembrement du foncier qui nécessite une fiscalité et des modalités de financement adaptés
Cette dissociation du foncier et du bâti implique également une restructuration potentielle de plusieurs impôts locaux. La taxe foncière pourrait être scindée entre taxe sur le bâti (pour l'acheteur) et taxe sur le sol (pour l’organisme foncier), ou réindexée pour éviter une perte de recettes pour les communes. L’IFI doit aussi être adapté, car un ménage propriétaire du bâti uniquement ne possède plus d’actif foncier au sens classique. Ces questions fiscales ne sont pas encore tranchées et constituent l’un des points les plus débattus par les économistes et les collectivités.
Enfin, la dissociation entre propriété du bâti et propriété du sol devra contraindre les banques à revoir en profondeur leurs modèles de prêt immobilier. Le bien financé étant uniquement le bâti, la valeur hypothécable est plus faible et dépend fortement de l'état du bâtiment et de la durée restant au bail foncier. Il faudra donc que les établissements financiers adaptent leurs garanties (hypothèques limitées au bâti, caution spécifique au bail foncier, assurance dépréciation) et évaluent mieux le risque en cas de baisse du prix du sol. Certains experts prévoient une standardisation de nouveaux produits financiers dédiés, voire un ajustement des taux en fonction de la durée résiduelle du bail.
Le but de la loi Lagleize est de lutter contre les difficultés d’accès au logement que rencontrent les acquéreurs en France. Mais contrairement aux idées reçues, elle est loin de concerner tous les biens. En effet, cette loi ne devrait s’appliquer qu’aux logements neufs en copropriété et ce, uniquement dans des zones tendues.
En outre, la revente d’un bien dissocié du foncier pose des questions majeures. Le marché secondaire pourrait se trouver fragilisé : un logement sans terrain est, par définition, moins valorisable qu’un bien en pleine propriété. Au fil du temps, notamment dans les dernières décennies du bail, il serait possible de voir une décote importante apparaître, limitant les plus-values et complexifiant les transactions. Les biens pourraient se revendre plus lentement et à des prix inférieurs, rendant les acheteurs prudents, surtout dans les zones où l’offre immobilière classique reste accessible.
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