L’achat des murs d’un fonds de commerce
L’achat des murs d’un fonds de commerce consiste à acquérir les murs commerciaux, autrement dit le local dans lequel est exploité un fonds de commerce. Le point avec votre courtier professionnel à Vitré.
La différence entre les murs commerciaux et le fonds de commerce
Il faut bien distinguer les murs commerciaux du fonds de commerce. Bien que les deux soient nécessaires pour permettre le bon déroulement de l’exploitation, il s’agit de deux entités juridiques distinctes.
Les murs commerciaux désignent en réalité le local dans lequel le fonds de commerce est exploité. L’achat de ce type de local permet à l’acquéreur de réaliser un investissement locatif : un locataire occupera les murs pour exploiter son activité.
Un bail commercial lie les deux parties et indique leurs droits et obligations réciproques. Un investisseur pourra d’ailleurs acquérir un local déjà occupé et exploité par un locataire et se substituer à l’ancien propriétaire dans le bail en cours.
Lors de l’achat d’un fonds de commerce, l’acquéreur rachète notamment le droit au bail qui lui permet de continuer à louer les murs commerciaux pendant plusieurs années. Il pourra y vendre ses produits et services et y apposer son enseigne et son nom commercial. D’ailleurs, le droit au bail a une valeur patrimoniale qui rentre dans l’évaluation du fonds de commerce.
Les avantages de l’achat des murs commerciaux
L’acquisition de murs d’un fonds de commerce vise à réaliser un investissement locatif. Les locaux sont généralement déjà loués par bail commercial à une entreprise qui exploite le fonds de commerce. La rentabilité de ce type de bien est relativement élevée et de l’ordre de 4 à 8 % annuel. Le locataire est engagé pour une durée de neuf ans ou tout du moins pour la durée du bail qui reste à courir au moment de l’achat des murs avec la possibilité de résilier celui-ci tous les trois ans.
L’achat des murs commerciaux est intéressant du point de vue fiscal pour l’acquéreur qui peut déduire des loyers perçus (revenus fonciers) certaines charges, notamment l’entretien du local et l’assurance de celui-ci.
Si l’acquéreur qui achète les murs commerciaux est le propriétaire du fonds de commerce, il devient à la fois le bailleur, car il est propriétaire du local, et le locataire via son entreprise. Très souvent, l’opération se réalise au moyen de deux structures juridiques distinctes (SCI pour les murs). Le propriétaire est également libre de réaliser les travaux ou les aménagements qu’il souhaite dans le local.
De manière générale, ce type d’investissement est plutôt réalisé par des entreprises ayant plusieurs années d’activité car l’achat des murs commerciaux lors du lancement d’une entreprise présente un surcoût considérable et donc des risques financiers élevés.
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